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聊天室選股(2):# 1972 太古地產

太古地產上星期以介紹形式上市,收市報17.32港元,較公司截至六月底止每股帳面資產淨值29.3港元,折讓41%

 

海通國際證券中國業務部副總裁郭家耀指出,以太古 A 這次 10 7 股太地,而太古 A 1 4 日除淨股價跌 13.1 元計,當時市場認定的太地作價為 18.71 元,再加上月初至今港股與香港地產股普遍已累積一定升幅,上述 18.71 元參考價或應再加 10% 溢價,相信太地或可見 20.58 元。豐盛金融資產管理董事黃國英表示,除了參考月初太古除淨得出的太地理論價 18.71 元外,應再考慮太地資產淨值約 30 (根據太古不久前向投資者提供資料及太地招股書,太地去年 6 月底每股經調整的備忘有形資產淨值為 29.2 ) ,以及其他香港收租股現約較資產淨值折讓幅度,以此推算,太地股價應約達 18-20 元。至於里昂證券則在昨天發報告,預測太地掛牌初期股價或介乎 17-18 元,年底目標價則為 21.5 元。

 

黃國英指出,太地以介紹形式上市,除了已承諾半年不會減持、持有太地 82% 的太古外,太地的少數股東基本上是太古股東,當中包括不少只可持有恒指或大摩指數等指數成分股的基金,這批基金勢要沽出獲派的太地,對太地短期股價構成技術壓力;長遠來說,太地前景不俗,與除淨後股價曾進一步調整的太古,目前均可持有。

 

林少陽出報告指出,從表面數據看,太古地產的資產淨值折讓較大,或有較佳的潛在上升空間。然而,每家上市公司的帳面值計算基準,有所不同。我們不妨用他們最新的上半年基礎股東資佔溢利,計算其股本回報率,看看他們的資產淨值相對是高估了,還是低估了。

 在扣除物業重估增值部份後,太地、九倉及希慎三家公司去年上半年的基礎股東應佔溢利,分別為27億港元、33億港元及6.63億港元,或以年率計算,全年基礎溢利約54億港元、66億港元及13.3億港元,股本回報年率分別為3.1%3.5%2.9%。 由於希慎的核心資產希慎廣場於期內重建,並未能為集團帶來收益,其較低的股本回報率,只是因為期內資產未能全面產生現金回報而已。

 依此推論,我們認為太古地產的資產淨值,在三家公司之中,可能是稍為被高估的一家,其較高的資產淨值折讓,可能反映其較為進取的資產估值。

 在三家公司之中,我們認為現價估值差距合理,現價買入太古地產,未必一定跑贏其餘兩家包租公。不過,太古地產的管理層質素較佳,加上施懷雅家族主要收入,來自太古(19)的利息收入,而太古的主要收入來源,將來自太古地產的派息。我們相信太古地產,將繼續維持較高的派息比率,以維持太古目前的高息政策。

 

以太古通告計:緊接於分拆完成後,公司的公眾持股量約為 10.28%即是601M股。

3日交投:51.7, 42.8, 24.1 M股,共118.6M,佔流通股數19.7 %上市3日收市前均可見明顯波動,應該是有指數基金被動清貨有關。

 

近日匯豐及一眾地產股已上升不少,可能是有「需要」吧。太古地產相對是落後,被動清貨應該接近完成階段,希望今後股價有預期表現。

 

(筆者持有# 1972 太古地產)

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